首轮集中供地渐入尾声 拿地资金来源或成下一个监管方向
从制度统计来看,集中的土地供应措施旨在降低地价竞价,但没有达到预期的效果。除了郑州、长春等小部分城市的土地拍摄未如预期外,大部分地块在底价交易中,如合肥、厦门等城市热点,拍卖开始达到最高价格,进入摇摆不定的阶段。
第一轮集中征地工作即将结束,各城市纷纷修订和调整土地流转规则。东莞、无锡等地已发布文件,限制住房企业注册"放权A公司"抢夺土地。杭州还将"质量竞争"规则写入了政府在竞争性地价基础上的关键任务。
热量没有减少
地王出,房价涨"笑话一直流传于房地产市场,业内人士认为,2021年开市后实行两次集中政策或土地市场风行后,西安在2月初转让了第一批土地曲江二期,其中包括国家中央企业,15多家企业参与了拍卖,最后楼面价格为23000元/平方米,地价为141%,在一定程度上加强了对开局年的控制和控制。
随后,北上广、深圳等22个重点城市宣布将相互转让土地,但随着一线城市和省会城市集中土地供应的不断推进,旨在降低征地地价的集中流转并没有达到预期效果。今年5月,土地市场价格共同上涨,热度继续升温,底价继续达到新高。
以合肥市为例,从招标结果来看,首批24块土地,12块住宅用地,50%以上的地块地价超过29%,8块地块达到震动数的顶端,苏州第一批集中土地供应中,有12处用地在市场指导价、中间停价、1价的有效范围内建立起来。最后,2套住宅用地以最低价出售,7套住宅用地溢价出售,地价为10%≤15%。
重庆今年第一次集中出让是以往土地价格的新纪录,第一批集中出让土地46块,总成交价635亿元,平均楼盘价格9133元/平方米,平均地价43%,其中土地周转率超过50%,最高地价为130%。
从宏观角度来看,北京、南京和杭州等城市的土地转让价格也在上涨。据克里房地产研究统计,今年5月,30家典型住宅企业新增土地储备2973万平方米,同比增长23.7%;新增土地成交价3367亿元,同比增长76.9%;平均成交价7917元/平方米,同比增长43%。平均价格上涨,主要是由于北京、南京、杭州等10个城市土地供应集中,一线和二线交易比例增加。
就微观市场而言,在第一轮集中征地中,前30名住宅企业共赢得260个住宅用地,约占集中土地供应的40%,核心土地资源继续集中在住宅企业的龙头。
戴德良银行研究所副院长张效瑞认为,热点城市的土地收购存在诸多限制、复杂规则和高壁垒,集中征地是对资金实力、调度能力、土地利用战略、综合经营能力和低息融资成本的综合考验,将进一步压缩小住宅企业的发展空间。
结束"背心
集中征地政策提高了热点城市的土地准入门槛,使重点城市的征地缺失或部分住宅企业面临无米的局面。为防止恶性竞争,充分发挥市场作用,东莞、苏州、南昌等城市在第一轮集中放土后开始调整规则。
最近,东莞自然资源局和其他七个部门联合发布了"关于规范征地招标资格的通知"(试行),规定东莞土地参股企业必须支付0以上;参加保险的职工人数必须大于0;参加保险的雇员人数必须大于0;总税额必须连续大于"0",也就是说,在土壤摄影之前设立附属公司参与投标的模式已不再可行。
通知"还规定,参展公司第一次被禁止参加东莞土地拍卖一年,违反规定,参展公司的母公司不得参加一年的东莞土地拍卖。
事实上,在同一家住房公司注册多家"背心公司"在土地市场上寻找地块并不少见。据"每日经济新闻"此前报道,苏州第一批土地集中披露,住房企业已进入备战状态。根据工商登记资料,在实行集中土地供应政策前的一月及二月,苏州的新地产公司数目分别为三百五十七间及二百四十间;三月份,新地产公司的数目增至六百一十四间,较前两个月的总和为多;而四月份,新登记的地产公司数目则进一步增至六百七十五间。