房地产市场正在发生变化。房价仍在上涨，但涨幅已大面积回落

　　6月16日，国家统计局发布70个大中城市商品房销售价格指数。数据显示，5月份，四个一线城市新建住房价格环比上涨0.7%，环比微涨0.1个百分点；二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点；31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅与上月持平；二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点

　　乍一看，全国楼市依然火爆，但企稳迹象已经开始显现。环比涨幅是一个观察指标

　　从新建住房来看，70个大中城市的环比涨幅指数和环比涨幅城市数均与上月持平，同比涨幅城市数首次下降。意味着新房价格继续上涨的动力不足

　　从二手房来看，70个大中城市环比涨幅指数全部回落，一、二、三线城市环比4月份分别回落0.2、0.1和0.1个百分点。今年环比下降的城市达到17个，创历史新高，吸引人们关注的是深圳脱颖而出。较上月持平，下降0.1%

　　新房价格继续上涨，但二手房价格有所收窄。信号很明显：房价上涨可能很快见顶

　　楼市即将触顶，这是调控政策对价格信号的回应。去年下半年以来，“涨”字在楼市挥之不去，楼市迎来连续调控。据中原地产统计，今年前5个月，各级调控部门出台调控政策的频率达到234次，呈现井喷趋势。无论是政策出台的频率，还是手段的多样性，涉及众多调控部门，都是前所未有的

　　从调控内容来看，行政限制和市场监管，比如地价、房价、限购、限售等，仍然是调控的重点，而房地产业金融监管继续保持高压态势。住房和城乡建设部约谈、整顿中介、监督操作贷款、调整供地政策等，调控力度不减，而调控手段越来越成熟、越来越精准

　　值得一提的是，调控效果显著的原因之一就是二手房监管成为今年的亮点

　　以深圳为例。本轮房价上涨的龙头城市，1月份二手房成交量环比上涨1.7%，一度居全国首位。这是自2019年7月以来首次出现二手房价下跌

　　最大的诱因是今年2月8日，深圳率先在全国范围内对二手房限价，公布了3595套住宅小区的指导价。二手房的指导价或许不会带来房价的真正下跌，但在短期内，至少可以抑制住继续上涨的冲动，降低市场的心理预期。当然，更具破坏性的是，在成交过程中只能按照指导价发放贷款，这就在房价不降的情况下变相提高了首付门槛

　　楼市上涨预期发生变化，首付越来越高。这两个因素是叠加在一起的。此后，深圳二手房价格涨幅迅速回落，直至5月份。可以预见：下一步，深圳二手房价格将环比下降

　　这是象征性的。这意味着，自去年7月15日新政出台以来，深圳持续的调控终于起到了效果。从新房限价、摇号到二手房指导价、增值税免征期由“两年到五年”，再到金融机构限额控制、加息和打击商业贷款，再到打击假离婚、收紧结算。以前用过和没用过的工具都用过了。如今，监管的曙光正在显现