你要换房租吗?今年北京所有写字楼的价格都低于往年。如果你今年换的话，你会比以前便宜得多。一位负责招商引资的工作人员在北京利泽商业区的办公楼前告诉记者。

　　据该名工作人员说，该办公楼目前的空置率约为60%至70%，几乎相当于利泽商业区办公空间的平均空置率。

　　作为一个新兴的商圈，利泽商业区的办公市场有其特殊性，但在一定程度上也反映了北京写字楼市场的困境。

　　目前，北京写字楼市场的租金和租金都处于低谷。戴德良银行(DADeliang Bank)发布的数据显示，2020年第四季度，北京写字楼空置率同比增长0.4%，至17%。根据高丽国际(Gaoli International)发布的数据，2020年北京写字楼空置率和减租率均在近10年内处于高位。

　　我们认为，将一个城市的办公空间空置率控制在10%是合理的，这不会使空置率过高，导致市场租金过低。戴德良北区研究部主任魏东说，17%的空缺率仍然比较高。

　　从次区域的角度来看，北京写字楼空置率呈现出明显的结构性特征，主要表现在传统核心商圈与新兴商圈之间的空置率差异。

　　据戴德良统计，到2020年第四季度，北京CBD、烟沙、东二环、金融街、中关村的平均空置率为10.8%，基本处于正常水平，中关村和金融街的空置率仅为3%，甚至在供不应求的范围内。

　　这五大核心商圈的经营环境已经非常成熟，对企业的高度依存度较高，是一个较为稳定的核心商圈。"魏东说，北京写字楼的高空布置率主要集中在阿AO、黎泽、通州商务区、宜庄等新兴商圈。

　　根据戴德良银行的数据，目前北京新兴商圈办公空间的平均空置率约为30%，其中丽泽商圈的空置率在2020年第三季度达到80%，虽然在第四季度有所下降，但也处于较高的64%的水平;通州商务区的空置率在第四季度高达90%，姚的空置率也较高，为22.5%。

　　据魏东介绍，上述新商圈成立较晚，许多办公项目刚刚启动，消化库存仍需一段时间，再加上通州、亚洲、奥地利等企业界对办公运营和维护质量的要求较高，企业选择相对谨慎，库存清除速度缓慢。

　　三重诱因推高空缺率

　　记者调查了解到，北京写字楼空置率高是多方面原因造成的。首先，由于经济低迷的基本面，写字楼租赁需求减少。

　　事实上，北京办公室空置率的上升早在2019年第四季度就开始了，这与经济走势密切相关。"魏东说，经济疲软后，写字楼空置率几乎落后了四分之三。北京办公市场是国家办公市场的一个缩影。

　　根据国家统计局的数据，2018年第三季度中国国内生产总值的季度增长率从2018年第二季度的6.9%降至6.7%。自那时以来，GDP的季度增长率一直在下降，一路下降到2019年第三季度的6.0%和2019年第四季度的6.0%。

　　经济低迷将影响企业的情绪和就业，办公空间的空置率肯定会增加。"中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组组长邹林华说。

　　其次，新冠肺炎疫情扰乱了写字楼市场的短期交易节奏，挤压了部分企业和行业的需求。

　　2020年，新冠肺炎的疫情在春节前后爆发。当年第一季度，企业的经济活动基本停滞，人员被隔离。根据戴德良的数据，第一季度北京写字楼净入住量下降到负36000平方米，也就是说全市腾出了36000平方米的办公空间，这是以前从未做过的。

　　2020年第二季度和第三季度，随着国内疫情防控效果的出现，北京办公场所的复工稳步推进，写字楼净吸收面积分别恢复到35000平方米和85000平方米。"魏东说，到2012年第四季度，人们对经济复苏形成了相对稳定的预期，前三个季度需求低迷，北京写字楼市场净吸收面积超过200000平方米，比去年同期增长56%。