住宅企业或目前负增长产业的规模已步入新冠肺炎疫情的良性发展阶段，调控力度不断加大，资本监管政策不断收紧，多种因素叠加，使2020年成为房地产业发展的分水岭。

　　在过去的一年里，房地产市场已经出台了大约500项监管政策。房地产行业告别了高速增长的时代，走出了稳定的市场。

　　根据克里研究中心的数据，2020年的销售额超过17万亿元，销售面积约16亿平方米，增长1%至2%。

　　2020年，住房公司上交了一张不满意的成绩单。数据显示，2020年全年实现销售目标超过110%的住房公司数量不到2019年，一些大型住房公司未能达到目标。

　　外生发展正在下降，内生挤出发展也将受到杠杆和衰退的同步影响。"中国房地产数据研究所所长陈晟在2020年12月31日接受"时代周刊"采访时表示，在增量市场接近上限、规模增长率开始下降的背景下，住宅企业的增长率也将下降。

　　展望2021年，"稳定"将是主要基调。

　　房地产市场的长期调控机制将继续发挥作用，对房地产业的资本监管将继续加强。

　　结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测，中国指数研究所预计，2021年将呈现"销售面积小调整，平均销售价格稳步上涨，新建水平高，投资高增长"的特点。

　　严格调控政策

　　一年来，住房和房价的总体基调保持不变，房地产的长期机制不断深化，"稳定地价、稳定房价、稳定预期"的调控目标保持不变。22个城市从供方、需求方和资金方三个方面出台了规范房地产市场发展秩序的调控政策。

　　上半年宽松，下半年收缩是2020年调控最显著的特点。

　　上半年，针对新冠肺炎对房地产市场的影响，无锡、西安、上海、浙江等地出台了扶持房地产发展的政策。调控的主要内容包括稳定复工、减租、放宽预售、延长土地出让期、延长税费缴纳期限等。下半年，随着市场的逐步复苏，当地市场正在迅速升温，过热城市的紧缩政策得以再现。

　　2021年房地产市场调控的方向是什么?

　　1月1日，中国指数研究所表示，房地产市场的总体调控政策将保持持续稳定，短期内难以放松购房限制、贷款限制和销售限制等政策，支持人才购房和无房家庭购房，同时也很难通过投资对投机性购房施加压力。

　　在放松程度的控制下，房地产市场已经走出了稳定的市场。

　　根据中国指数研究所(China Index Research Institute)对100个城市新房的抽样调查，2020年100个城市的新房价格上涨了3.46%，比2019年增长0.12个百分点。据初步统计，2020年50家有代表性的城市商品房的平均月成交面积约为317万平方米，总体规模接近前三年的平均水平。

　　就总量而言，2020年的销售面积和销售额保持稳定增长。

　　根据克里研究中心的数据，2020年的销售额超过17万亿元，销售面积约16亿平方米。

　　2020年12月31日，易居企业集团首席执行官丁祖宇(音译)在一次演讲中表示，近年来销售额仅增长了1%或2%，未来几年销售额可能会继续增长，但销售领域很可能保持不变。在"住屋还是不投机"的基调下，房地产行业的不确定因素减少，增长进入瓶颈阶段。2021年，房地产业可能进入一个"没有增长的时代"。

　　根据"中国房地产中长期发展动态模型"，中国指数研究所预计2021年将呈现出"销售面积调整小、销售平均价格稳定上涨、新建筑水平保持高水平、投资快速增长"的特点。

　　在需求方面，房地产业信贷环境的收紧可能会促使需求释放更加合理。中国参考研究所预计，2021年全年商品房销售面积将下降2.3%至3.8%。鉴于在产品结构和一二线城市良好销售的影响下，平均售价将继续结构性上涨，商品房销售预计将在2021年实现新的突破。

　　融资紧缩信号

　　中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会于2020年12月31日发布"关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知"(以下简称"通知")，自2021年1月1日起施行。

　　通知"规定了房地产贷款集中管理制度的制度范围、管理要求和调整机制，并将采取分类分类、差异化过渡期、区域调整机制等多种制度安排。

　　通知"规定，到2020年12月底，银行金融机构的房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求，超过2个百分点的，自"通知"实施之日起，业务调整过渡期为2年;房地产贷款和个人住房贷款比例超过2个百分点的，自"通知"实施之日起，业务调整过渡期为4年。

　　近年来，房地产业的资本监管继续收紧，银行保险监督管理委员会等机构高度重视房地产金融风险的防范，住房企业的融资压力并未降低，而且在"三条红线"下，企业的融资端将进一步收紧，经营压力将加大。

　　2021年将是调整的一年，我们内部并不乐观。到2020年，销售和回报受到的打击太大，企业可动用的资金大幅减少，预计至少需要半年时间才能呼吸和修复。"1月2日，广东住房公司投资部的一名中层人士告诉"泰晤士报"，2021年，该公司的首要任务是增加利润和减少债务，这将减缓增长，减少土地预算，以应对下行产业和资金紧张的挑战。

　　陈晟在接受"泰晤士报"采访时表示，新的金融环境不仅对企业的财务战略提出了挑战，而且对金融纪律体系提出了要求。监管机构不是一个简单的行业控制包，而是"一个企业，一个政策"，"金融监管、高质量发展和降低债务风险是企业的监管要求"。"融资环境继续收紧，2021年如何改变?"陈晟告诉"泰晤士报"，新的金融环境不仅对企业的财务战略提出了挑战，而且对金融纪律体系提出了要求。

　　陈晟认为，面对新的要求，企业可以采取相应的措施，如将短期负债转化为长期负债，将不规范转化为标准，将间接融资转化为直接融资，建立符合财务稳定的财务标准。

　　大型住宅企业成长的难题

　　2020年是住房企业实现KPI道路壁垒最常见的一年。上半年，百强住宅企业的累计业绩在增长速度上未能恢复，实现住房企业规模目标的难度系数急剧上升。

　　根据克里研究中心的数据，该企业2020年的总体业绩不太令人满意，绩效指标的实现不如2018年和2019年同期。在整个2020年，目标销售额超过110%的住房公司数量比2019年少，目标在90%至100%之间的住房公司数量也有所增加。到2020年11月底，近40%的住房企业的目标完成率相对较低，不到90%，占近五年来同期的最高比例。

　　该行业的下行压力有所增加，一些住宅企业选择主动放慢脚步。可以看出，2021年的市场预测更为谨慎和保守。

　　丁祖玉认为，2020年部分住宅企业出现负增长，2021年大型企业业绩和股权销售可能出现下滑。在三条红线的压力下，住房企业的投资和扩张势头将进一步减弱，2021年企业增长总体将下降，大型住宅企业的负增长可能成为常态。

　　1月1日，安居克房地产研究所58号所长张波告诉"时代周刊"，"只有规模"理论时代已经结束，规模本身并不代表良性发展，企业的健康状况在未来更加重要，债务水平、产品实力和科技等核心指标的变化更值得关注。