今年有453家房地产公司破产，房地产大手笔、快赚的时代已经过去，中国房地产业经历了土地红利、财政分红和管理红利的时代。如今，质量、服务、成本控制和现金流管理已成为决定住宅企业成败的硬指标。

　　(刘建忠，"财经"研究员)王波，"财经"记者

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　　自2016年年底中央经济工作会议提出"住房不着火"以来，投机房客退出市场，开发商高昂的房价红利被迫削减。随着2020年疫情的爆发，经济正面临危机，但中央政府控制房地产杠杆率的决心并没有减弱，这让房地产业清醒地意识到，持续了近20年的广泛而快速增长已不再是一个口号，而是必须这样做的现实，它将被淘汰。

　　在新的时代，每个开发商都会感到痛苦，几乎没有企业自愿从赚大钱、赚快钱的粗放型模式到精细的管理模式，都被迫无奈，被迫转型。

　　时代又一次改变了。

　　2002年以前，我国房地产业仍处于土地红利阶段，这一时期，房地产开发商有能力获得廉价土地，有可能获得超额利润。

　　当时房地产市场化刚刚起步，城市化建设也处于起步阶段，这一时期建立了大量的住宅企业，城市建设的需求与快速崛起的产业高度相适应。对于开发商来说，落地意味着一半的资金已经投入到他们的口袋里去了。

　　2002年以后，中国的房地产继续保持供求态势。今年5月9日，国土资源部发布了第11号法令"关于招标拍卖国有土地使用权的规定"。此时，土地协议已经转让给市场多年，商业、旅游、商品房等商业用地被引入市场，房地产正式进入杠杆红利时代，只要房地产所有者筹集到资金，就可以从公开市场取得土地，建造一栋大楼。

　　房地产开发原本是一个资本密集型产业，招聘和挂钩制度使中国房地产市场成为全球资本的热点。在此期间，荣昌、田园、恒大、泰和、富利等房地产公司利用资本杠杆成功扩大了规模，销售额从100亿跃升至1000亿。

　　招兵买马为地方财政提供经济建设资金，使原有的旧城高层建筑，但在过去的20年中，房价、地价被越来越多的投机炒作，导致房地产行业负债率居高不下。

　　2020年，住房企业债券达到还本还本付息的高峰，全年住房企业债券的到期日约为8365亿元，比2019年增加1880亿元。

　　为了遏制过度的房价和企业杠杆，中央政府在2017年加强了房地产监管，金融机构在2018年开始收紧对房地产公司的信贷。一线城市的房价也进入了三年震荡下降或缓慢上升的趋势。然而，一些房地产公司仍然认为，政府的财政收入和经济增长离不开房地产拉动，房地产金融红利将继续存在。

　　转折点出现在2020年。今年，整个中国房地产行业在艰难生存的政府控制房价、去杠杆化的决心。据"财经"记者不完全统计，截至2020年10月31日，全国有453家住房企业发布破产公告，平均每天约有1.5家住宅企业被清算。

　　受今年年初疫情影响，建筑工地被关闭，销售办公室关闭，住房企业很难离开。开发商在降低价格、折扣、促销、退货的同时，还在等待政府的救援政策，希望回到"正确的轨道"，可以继续筹集资金，扩大规模，建设房屋。

　　自2020年以来，货币政策确实放松了，三次释放了1.75万亿元的流动性。

　　据壳牌研究所统计，今年第三季度，住房企业债券发行规模创历史新高，共发行国内外债券307只，融资规模约3247亿元，比去年同期增长14%。

　　每家住房公司都希望在政策窗口内筹集资金。但8月份，住房建设部和中央银行明确了房地产行业的金融审慎管理制度，提高了房地产企业融资的市场化、监管和透明度。

　　定下基调后，标准和规则都遵循了，"三条红线"就像一段紧绷的咒语，使住房企业不得不抑制新旧借款的欲望，同时控制资产负债率、净负债率和现金空头债务。

　　三条红线"是指：1.不包括预收，资产负债率超过70%，净负债率大于100%，现金短期负债率小于两倍，按接触次数将住宅企业分为"红、橙、黄、绿"四档，如果都不触及线，年利息负债增长率不超过15%，每次碰触，年增长率降低5%，一步到位，利息负债规模不应增加。

　　这一从未形成正式文件的"窗口指南"政策震撼了整个房地产业。

　　万科董事长於亮认为，"三条红线"彻底终结了房地产财政分红的时代。两年内，杠杆过高的华夏幸福被平安集团一分为二，到目前为止还没有人明确接受泰和，股价已从最高点跌至近80%。

　　在调控下，住房企业的土地收购成本一路上涨，价格的降低和出售进一步缩小了利润空间。

　　在政策和融资环境变化的背后，房地产市场的供求关系也悄然发生了变化。随着居民收入增长放缓和城市化进程的一半以上，房地产正从卖方市场向买方市场转变。

　　从土地股利、财务股利到管理股利，房地产时代发生了两次翻天覆地的变化，卖房不愁卖房、卖房赚大钱的时代已经一去不复返了。质量、服务、成本控制和现金流管理已成为决定住宅企业成败的硬指标。管理红利开始出现。

　　从2019年开始，大型房地产公司的业绩将向投资者发出一个信息：谨慎投资，并要求管理层分红。但口号不具说服力，管理不善，数字可以说。

　　住宅企业优良经营能力最直观的体现是项目销售价格具有竞争力，还款速度快，营销成本、管理成本和融资成本相对降低。

　　2019年，住房企业前30名企业的管理成本率和销售成本率之和平均值为7.73%。管理率和销售率受到多种因素的影响，但管理较好的公司的两种费率之和低于平均值，而管理范围广的公司的这两种比率之和高于平均水平(见表1)。

　　在新的时代，开发商继续低价卖房已经无利可图。他们只能从管理层那里挤出更多的红利，这不仅有利于企业还债、去杠杆，而且可以拓宽融资渠道，获得低成本的资金。

　　融资成本的高低直接决定着企业的经营业绩。中国前30强房地产销售企业的生息负债往往高达上千亿，一个百分点的融资成本差一年就可能达到10亿元。

　　前30名民营房地产企业融资利率见表2，龙湖最低，利率为4.50%;恒大最高，利率为9.14%。滨江集团和世贸集团的融资成本低于中粮地产、阳光城、富力地产和新城。

　　这些融资成本较低的公司证明了其良好的经营管理能力，在新时期更有望获得发展红利。

　　细节和方法决定成败

　　未来，更粗放的房地产企业将被淘汰，拥有丰富廉价土地储备的开发商将有更大的试错空间，但如果不能打造新的竞争力，迟早会被淘汰。

　　从万科的经验出发，郁亮认为，管理层分红时代的竞争力主要有三点：一是正确的战略;二是选人用人，简化组织;三是精细化运作。

　　无论是万科地产、万维物流，还是万怡科技，万科一直围绕主业发展多元化的服务和业态;碧桂园也在发展，比如建筑机器人、农业绿色生态等，跨行业风险管理能力低于跨行业发展能力。

　　契合是另一个重要原则，是对人才的尊重和理解。

　　碧桂园2014年引进博士生，重点区域总经理有导师制指标。碧桂园希望这些人才渗入组织后，能够系统地转变碧桂园之前的粗放式管理。

　　郁亮发现，大三学生作为物业服务管家，比本科生更用心，因为他的成就感更强，工作更有干劲。

　　龙湖内部有一套面向企业员工的移动社交平台，类似微信朋友圈，吴亚军也在上面。她可以看到，当工作人员对土草加工、物业、食堂就餐等进行投诉时，很多细节管理问题都得到了解决。

　　近两年，碧桂园逐步将内部职能部门转为子公司，如独立核算的财法部门。过去，地区性公司投资买地时，法务部门会对参与招拍挂和投融资兼并的两人的工资进行复核。但显然，后者更难。现在，随着子公司的发展，分工更加细化，绩效可以量化，薪酬标准更加合理。

　　为了真正获得管理层的分红，房地产企业需要做的还不止这些。比如，在土地收购最重要的环节，一开始盲目收购了多少土地，后来投资回报率惊人，但地区总公司接手了一轮工作，乱七八糟的交给了下一个。

　　一块土地的投资评估是否可以效仿他人，除了考察投资收益率外，能否进一步考察开发项目的集团资本份额和资金的利润效率?一些龙头企业开始制定新的投资评估标准。

　　精细化管理不可能一蹴而就，但细节和方法决定成败。2021年，除了继续降低杠杆率外，矿业管理层分红将占用房地产开发商更多时间。