据新华社报道，2020年中央经济工作会议于12月16日至18日在北京召开。会议总结了2020年的经济工作，分析了当前的经济形势，并在明年部署了经济工作。

　　对于明年要做好的重要任务，中央经济工作会议用236个字给明年房地产市场定调:解决大城市住房突出问题。住房问题事关民生福祉，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因地制宜，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租住房政策，逐步使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，规范发展长租住房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业要发挥职能作用。

　　连续三年，是否住在一所房子里是很清楚的。

　　会议指出，要坚持住房是居住而不是投机的立场，因地制宜，促进房地产市场的稳定健康发展。

　　安居客房生产研究所所长张波说，2020年末中央经济工作会议强调，住房和住房政策方向保持不变，在此基础上进一步明确了稳定和健康发展的重要性，预计未来房地产市场的稳定，特别是房价的稳定仍将是重中之重。对过热城市的调控仍将保持一定的高压力。

　　值得一提的是，中央经济工作会议连续三年明确规定是否居住。

　　大城市的住房问题引起了人们的关注

　　会议指出，要解决大城市突出的住房问题，住房问题关系到民生。

　　壳牌研究所首席分析师徐晓乐指出，2020年，包括个别大城市在内的地方城市住房供求矛盾进一步显现，如果城市住房供求矛盾较大，房价的快速上涨将在一定程度上阻碍人口流入，不利于城市发展，因此解决大城市住房问题将被提升到一个重要的战略地位。

　　徐晓乐认为，要解决大城市的住房问题，必须注意"因地制宜，多采取措施"。"总结自2020年下半年以来的房地产调控政策，政策工具不仅是对需求方的限制，而且是增加住宅用地供应、建设人才房、出租住房等供给侧政策，以及促进区域协调发展等政策来平息房地产市场的波动。

　　义州研究院智库中心研究主任严跃进认为，大城市的房地产政策可能会发生三大变化：第一，从短期调控的角度，继续打击各种房地产投机需求，包括此前代表深圳购房的行为。第二，从房地产长期机制的角度来看，后续的土地供给等方面将继续发挥作用，特别是要增加纯住宅用地。第三，继续发展租赁市场，通过租赁市场解决住房问题，即以市场为导向的出租住房与经济适用房共同发展。

　　进一步加快租赁市场授权

　　会议指出，要高度重视廉租房建设，加快完善长期出租住房政策，逐步使出租住房在享受公共服务方面享有平等的权利。土地供应要向出租住房建设倾斜，分开规划出租房屋用地，探索集体建设用地和企业事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有企业和私营企业要发挥作用。

　　许小乐指出，购租权不同"是租房市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利，社会保障挂钩，因为不同城市的社会福利和保障差异很大，落户哪个城市成为能否充分获得社会福利的关键。目前，我国的落户政策与住房挂钩，在实际执行过程中基于"房屋所有权原则"，这意味着租赁住房"获得社会福利的优先权低"，租购歧视的存在将影响城市租赁市场的发展报告明确，逐步使租赁住房在享受公共服务方面同权化，这将加快租赁市场赋能细节落地，有利于完善租赁市场体系，真正把租房作为一种长期居住选择

　　同时，重点建设租赁住房。经济适用住房制度分为购买型和租赁型。以往以公共租赁住房为主，政策性租赁住房将成为保障性租赁住房发展的重点。

　　规范长期租赁住房市场，“二房东模式”有望得到有力监管，会议明确规范发展长期租赁住房市场。要减轻租赁住房税收负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调节租赁水平。

　　张波认为，管理长租公寓应该是明年的重中之重。近两年来，长租公寓出现了一些不健康、不合理的市场行为。市场本身也对房客和实际房东形成了巨大的经济压力。因此，长期租赁公寓的稳定健康运行非常重要。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前租赁市场最大的问题是，部分城市的二房东租赁模式正在跑路、爆炸式发展，长租公寓市场需要加强监管。对于市场而言，后续仍将大量开发出租房，租售并举是大势所趋。随后，政府提供的租赁住房和集体土地建设租赁住房将逐步由土地转为住房，这将影响未来租赁市场的预期。

　　徐小乐认为，对后续租赁市场的监管将制度化、常态化。一是进一步加强租赁机构经营监管，特别是经营风险管控，加强事前、事中、事后监管;二是培育和规范并举，包括财税对租赁企业的支持和经营行为的规范;同时，要加强对租金水平的价格引导和管理，防止租金水平上涨过快，影响居民的支付能力。

　　房地产政策制定：逐步精准，把民生和福利放在首位

　　回顾这几年中央经济工作会议关于房地产市场的发言，我们可以看到，自2015年去库存以来，房地产市场调控政策越来越精准民生和福利问题被放在政策的首位。