新的住房贷款规则影响发酵：住房龙头企业的优势凸显了2020年末中小住宅企业的隐忧，中央银行会同银行、保险监督管理委员会发布了关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知，对银行房地产贷款和个人住房贷款的比例提出了明确的上限。

　　在接受记者采访时，业内人士普遍认为，新政的出台预计总体上对银行的影响不大。随着市场情绪的逐渐稳定，不同于年初银行股的"浮动绿"表现，许多银行股价在1月6日纷纷转红。

　　新的"箍法术"是预期的。

　　新协议将银行分为五个等级，对房地产贷款实行集中管理要求，即对房地产贷款和个人住房贷款比例设定上限，允许地方监管机构在三、四、五银行上限的基础上上下浮动2.5个百分点。

　　同时，"新政"对超过上限的银行规定了整顿和改革要求，即在2个百分点以内，过渡期为2年，过渡期为2个百分点以上，过渡期为4年。

　　不久前，监管机构发布的住房企业融资新规定的"三条红线"也备受关注：第一，排除预收后，住房企业的资产负债率不应超过70%;第二，住房企业的净负债率不应超过100%;第三，住房企业的"现金短期债务比率"应小于1。只要你"踩上线"，就不能增加或严格控制利息负债的规模。

　　"总体来看，释放了一个信号，引导银行资金少投房地产，多支持实体经济，这跟此前监管一贯导向是一致的。"交通银行金融研究中心研究专员夏丹向证券时报记者表示。

　　从内容上看，抵押贷款集中管理新政并不新鲜，在此之前，抵押贷款集中管理也被提到为一种宏观审慎监管手段。2020年10月21日，央行副行长潘功生在2020年金融街论坛年会上表示，中国人民银行将推动完善房地产金融宏观审慎管理，逐步实施房地产贷款集中、居民债务与收入比率、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具。

　　一些分析人士告诉记者，集中管理房地产贷款对银行的影响不大。目前，大多数银行基本上符合政策要求，房地产贷款存量压力下降的压力有限。

　　由于过渡期比较灵活，即使在两四年内，银行的总压降也超过这个限额约数千亿元。他说："对于不超过上限的银行来说，按照上限加息并不容易，因为抵押贷款管理一直相对严格。

　　而且开发贷款长期严格控制，银行对于个人抵押贷款也有一定的贷款灵活性，波动比较大，政策出台后踩线的银行也会减缓贷款冲动。

　　对住宅企业的投资更为谨慎

　　如果明确规定了监管限制，银行将做些什么?

　　一些银行业内部人士告诉"证券时报"，从降低比例策略的角度来看，银行可以选择其他具有接近抵押贷款、资产证券化、过期和坏账以及压力下降等风险调整回报率的产品。"大分母也是一种方式，如果更大的部分是支持实体经济，它将更符合指导方针。

　　就个人住房贷款的比例而言，从商业角度看，由于其风险低、资本消耗低，是一种高质量的信贷资产，往往受到商业银行的青睐。然而，业内一些人表示，仍在偿还中的正常贷款不会减少，仍然会鼓励严格的需求。

　　事实上，银行的调整不会太大，因为上一时期已经开始了抵押贷款业务的相关调整。"一名国有银行的高级职员告诉记者。

　　近年来，政府调控房地产市场的决心日益突出。在"住房、住房、住房"的指导下，银行业房地产贷款的调整已经进行了一段时间，新政只是制度化了以往的政策。上述从业人员告诉记者，银行已经开始调整房地产贷款的集中度。

　　一方面，房地产开发商严格控制准入，即严格查处房地产开发项目，银行将对贷款的现金流、利润和正在进行的项目有详细的了解和调整;另一方面，从需求方面，即购买房地产的家庭，银行主要调整首付比率和利率浮动程度，并对个人抵押贷款的审批增加许多限制。