40%的住房公司目标完成率在年底不超过90%，为提高房价促销业绩留下了23天的住房公司年度目标冲刺。

　　克里研究中心(Kerry Research Center)的数据显示，截至11月底，60%以上的住房公司的目标完成率超过90%，但约40%的住房公司仍在攀登完成KPI的道路。

　　由于今年疫情的影响，住房企业的"测绘测试"成绩不如去年，提前达到目标的年度目标率和企业数量与去年同期相比有了明显的下降。

　　肖辉(化名)是广东一家住宅公司的项目营销总监。12月6日，他告诉"泰晤士报"，他的项目位于三线和四线城市，今年到目前为止，该项目已经减少了三轮。

　　肖辉解释说，第一次降价是在疫情期间开始全国销售，网上购房打折;第二次是国庆节期间，单价降到每平方米七千三百元左右，目前是第三次降价，主要是买、送停车位和家具等。

　　减价和优惠政策的叠加并没有推动销售如期进行。事实上，他的项目今年更换了三位营销主管。肖辉表示，同一地区的另一处房产每月仅以个位数出售，按目前库存清算将需要25年时间。

　　降价促销的效果减弱了，住宅企业开始向公司内部索取利润。

　　近日，一些住宅企业人士对"泰晤士报"表示，房地产行业告别了暴利时代，进入了精细化管理阶段。目前，随着利润的下降，企业今年迄今一直在加强成本控制，以降低管理成本，以度过寒冷的冬天。

　　12月7日，安居克房地产研究所58号所长张波告诉"泰晤士报"，今年大中型住宅企业更有可能调整组织结构，企业将通过组织结构调整来提高重点地区的人力比例，同时考虑具体的减债策略，一些领域的人员优化甚至裁员现象将更加激进。

　　加速销售差异化

　　12月5日凌晨，肖辉还在忙于工作，所有的销售渠道都占据了整个周末的时间，如统计、活动报告、销售报告等。

　　今年到目前为止，第三线和第四线房地产市场并不像预期的那样，肖辉和她的团队正处在敌人的边缘。

　　根据中国指数研究所(China Index Research Institute)的数据，今年以来，三、四线代表性城市的增长幅度最大。第三季度和第四季度，第三和第四线代表性城市的增幅为1.06%，较第二季度下降2.27个百分点。

　　现在汇报领导会挑出各种问题，但归根到底是市场问题。"肖辉透露，市场低迷也引发了人事动荡，她的项目已被多个部门负责人所取代。如果季度审查未能完成KPI，营销总体形势相当危险。一些营销的总生命周期只有3至4个月，比基层员工的生命周期短。

　　这是市场上的情况，业绩和年终奖金波动过大，谈论月薪更为现实。"肖辉承认，她也计划在新年后换工作，但这一次她不想谈论绩效和年终奖励，只是想问她每个月能得到多少。

　　肖辉表示，2017年至2018年，是三线和四线城市最热的时期，住房企业攻击了城市，进入了三四线城市。然而，由于货币化比例的降低和调控政策的频繁，三线和四线房价开始放松。该市许多开发商都在亏损，一些开发商目前的交易价格与2018年持平，为了加快还款速度，他们只能亏本。

　　根据肖辉的说法，买家正处于用劣质资产取代高质量资产的阶段，许多买家出售三线或四线房屋来购买一线和二线城市，导致交易量持续下降。与此同时，监管政策的频繁出台以及疫情等客观因素的频繁出现，加速了三线和四线房地产市场的降温。

　　与第三和第四线的预期相反，第一和第二线的房地产市场在不久的将来继续上涨。

　　以深圳为例，根据深圳中原研究中心的数据，深圳11月份售出6296套新住宅，较前一个月增长36.4%，为2016年1月以来的最高水平。其中，沙井嘉福宝西、神野河塘岭花园、天尖天角北路等热门楼盘在上市当天全部售罄。

　　自第四季度以来，广州房地产市场也出现了变暖的趋势。根据广州中原地区研发部门的数据，11月份广州有12878个在线签名，比去年同期增加了118%。网上标签的面积为133.76万平方米，比去年同期增长了105%。

　　最近，国家统计局公布了70个城市商品房销售价格的变动。10月份，四个一线城市的新商品房销售价格同比上涨0.3%，而31个二线城市的销售价格同比上涨0.1%。70个城市中有28个城市的房价同比下降，主要集中在太原、安庆、北海和廊坊。

　　开放资源和削减开支是正常的。

　　谈到住房工人的生活环境，为前50名住房公司工作的于晓光(化名)在一句话中得出结论，勒紧裤腰带将成为常态。

　　12月3日，他告诉"泰晤士报"，今年到目前为止，公司的项目成本已经得到了优化，包括限制活动成本、降低营销成本、减少管理费用等等。

　　从今年开始，于晓光的公司不允许在开会时印刷纸质材料，要求整个过程都是电子的。原本每月供应的纸巾和零食也已停止分发。

　　最典型的例子是为了节省行政费用，公司把办公室从深圳中心区迁到创业基地，基层站也从原来的独立名片座位改为多人共排办公桌。

　　事实上，今年住宅企业的开源节流步伐已经开始，今年上半年三项收费(销售、管理和利息)的平均税率为12.1%，比去年同期下降了0.8个百分点，就单一成本率而言，三项收费率下降的主要原因是管理费和销售费的减少。

　　12月3日，诸葛亮住房搜索数据研究中心(Search Data Research Center)分析师陈晓告诉"时代周刊"(Times Weekly)，房地产业结束了快速增长的时期，进入了利润管理阶段。

　　陈晓认为，住宅企业在投资方面将更加谨慎理性，通过分析成本和利润，实现收益最大化。在项目建设和发展中，应积极利用大数据系统实现精确决策。此外，要适度控制管理成本，降低管理成本，提高人力资源利用率。

　　陈晓警告说，在降低成本的过程中，企业可能会遇到控制成本与保证产品质量之间的矛盾，过度控制成本可能会导致质量问题和人员不稳定，最终可能导致维权问题，损害企业形象。

　　40%的住宅企业的目标完成率不到90%。

　　随着年底的临近，住房企业已进入最后冲刺阶段。

　　其中，恒大集团、中国金茂集团、滨江集团、越秀房地产等五家住宅企业在11月份提前实现了今年的目标。而富利房地产，第一家拥有住房等企业，11月份的目标完成率不到80%，冲击压力更大。

　　时代周刊"记者发现，去年同期的数据显示，今年住房公司的销售目标率和提前达到目标的住房公司数量与去年相比有所下降。

　　到2019年11月底，近70%的住宅企业的目标完成率达到90%以上，9家住房公司提前实现了全年目标，超过20%的住房企业的目标完成率在80%至90%之间。

　　值得注意的是，受新冠肺炎疫情影响，今年住房企业的目标趋于保守。

　　除少数基数较小的中型住宅企业外，目标增长率设定在20%以上，大多数住房企业将目标增长率设定在10%至15%之间。阳光城、新城控股、居者有其屋等，甚至收缩策略，将年目标增长率降至负值。

　　面对冲刺压力，住宅企业加大了营销力度。

　　近日，富里房地产公司发布了"奔腾万里超一绝对粉尘"海报，富里营销将在不到一个月的时间内，全力冲刺。

　　此外，中国奥林匹克园、海洋集团、熔盛发展等企业通过增加销售数量，加大优惠力度和线下联合营销等手段抢占业绩。

　　12月7日，安居克房地产研究所58号所长张波告诉"泰晤士报"，从目前对外公布的业绩来看，十大房地产企业的整体销售仍有显著增长，产业集中度仍在提高。

　　张波认为，90%以上的住房企业还没有达到目标，住房企业的业绩压力还会继续存在。虽然今年受到疫情的影响，但很少企业调整以往的业绩指标，这也是实现今年业绩难以实现的重要原因。

　　张波预计，12月份住房企业的推广将明显分化，为迁走落后地区和城市，将加大降价力度，东北地区和河南、山东将是调整的重点。长三角、粤港澳大湾区和成都-重庆城市群的热度偏高，减价推广的比例和幅度明显较小。