长租公寓爆炸的根本原因在于租船模式的内在缺陷，它可以通过不断租赁保险担保保险或解决包租模式的缺陷来解决包租模式的缺陷。

　　自今年初以来，出租公寓出现了很多麻烦。据行业不完全统计，今年有20多家长租公寓企业出现了爆炸式增长，其中包括巢房、城市搜索房、三色房等分散的企业，以及湾流国际(Gulfstream International)等其他集中式企业。

　　在此背景下，如何建立长租住宅行业风险防范控制机制，减少风险事件给业主和租户带来损失，已成为社会各界讨论的焦点。据记者了解，为了有效防止风险事件的发生，有关部门已提出建立租金、押金等住房租赁基金监管体系，一些城市甚至要求企业在银行开立专项账户，并将租赁资金纳入专项账户管理，冻结风险防范和控制资金。

　　不过，接受记者采访的业内人士表示，在实践中，这种冻结风险防范和控制资金的方式给企业基金带来了巨大的流动性压力。事实上，引入租赁担保保险以达到识别、防范和化解地雷风险的目的可能是一条有效的途径。然而，一些保险公司表示，虽然对信用担保保险市场的需求很大，但风险也更大，但保险公司目前对这一模式持谨慎态度。

　　租赁担保保险的作用

　　目前，我国的长租公寓，无论集中还是分散，95%以上的企业主要采用租赁模式，即企业向业主出租房屋，装修改造后将其转租给租户，一些业内人士说，正是由于这种租屋模式固有的缺陷，导致了长租公寓的爆炸性发展。

　　一般来说，集中和分散住房主要根据出租住房的分配情况分类，集中是指企业经营整个或整个楼层租赁住房;分散是指企业经营个人业主的出租住房。

　　一位业内人士对记者说："租船模式一方面有两面性，建立承租人使用权的前提是企业使用权的转让，一旦企业的资本链断裂，就会导致租赁链的断裂，不能保证承租人的居住权。

　　此外，一些业内人士透露，为了避税，企业一般采取"假托管、真租"的形式，与业主签订"资产委托管理服务合同"，而不是"房屋租赁合同"，这在合同中是非常混乱的。

　　对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究人员罗忆宁对第一财经记者表示，防止包租模式的企业爆雷，关键是在"业主-长租公寓"这一租赁关系中，加上一道安全阀——租赁保证保险。

　　所谓租赁担保保险是一种特殊的保险，本质上是一种担保，其责任不同于普通财产保险。当债务人(担保人)不能按照合同履行合同和赔偿损失时，保险人应首先代表债权人赔偿，然后保险公司行使向债务人索赔损失的权利。在我国有关领域，担保保险已用于银行业的存款保险、建筑工程领域的农民工工资保障保险等。

　　罗依宁说，租赁担保保险是以较小的成本借入保险杠杆，承担长期出租公寓企业违约的风险成本，使资金链和租赁关系继续保护业主和租户的最终权益。类似银行业的存款保险制度以企业为投保人，业主为被保险人。如果企业经营中存在风险，保险机构应先支付费用以避免业主驱逐房客，然后保险公司行使向企业索赔的权利。

　　从费率的角度来看，一家大型财产保险公司的一名人士表示，担保保险费率将根据保险细分的类型和企业风险而有所不同，基本上在保险金额的1000美分和百分数之间，但总体杠杆率很高。

　　业内人士认为，保险资金的干预可以避免当一些长期出租公寓企业偶尔出现局部风险时，房客、业主、投资者甚至合伙人对长租公寓企业的"挤兑";同时，在保险公司的帮助下，政府可以实现对企业的定期风险跟踪。

　　通过引入租赁担保保险，我们可以有效地避免特许企业的资金链风险，减少租户和业主的损失，从而避免长租公寓行业的系统性风险。"罗依宁说。

　　风险企业持谨慎态度

　　但机构对租赁担保保险持谨慎态度。"信用担保保险其实需求量很大，但由于风险也比较大，保险公司现在开展这种业务非常谨慎。"财产保险公司对第一位财务记者说。

　　事实上，在保险公司的业务中，信用担保保险是一种重要的非汽车保险业务，保险公司在商业租赁、融资租赁等相关领域进行了尝试，但由于以往在网上贷款、债券等融资信贷和保险业务中多次"触礁"，一度"明星保险"逐渐黯淡。

　　10月份的保费数据显示，与去年同期相比，与去年同期相比下降了41.3%的保证保险，直接拖累了3.91%的非汽车保险费。在非汽车保险业务中，担保保险业务的保费规模从去年10月1日的第二大下降到今年同期的第四位。

　　其中，在信用保险业务"踩雷"中，中国人民保险公司财产保险业务大幅萎缩，据公告，今年10月1日，中国人民保险信用担保保险保费较去年同期下降73.6%，今年上半年信用担保保险综合成本率达到138.6%，呈现出承保亏损的态势。

　　决定是否从事担保保险业务的关键是保险企业的风险控制和企业的风险状况。过去，一些保险公司只注重信用保险业务的规模，忽视风险，"财产保险公司说。"经过多次‘矿难’，我相信大多数保险公司都会采取防范措施，关闭风险控制。"上面提到的财产保险公司说："过去，一些保险公司只注重信用保险业务的规模，忽略了风险。

　　这位人士还提到，就长租公寓的担保保险模式而言，"风险公司其实很感兴趣，我们以前也有过相关的讨论，但即使我们开展了这项业务，我们也只会在初期与总公司合作，严格审查长租公寓的风险状况，比如是否有保证金和其他提高信用的手段，严格控制业务规模，不会立即大规模展开。