编者按：住房新闻指数研究院认为，展望“十四五”期间，预计在经济持续增长和产业结构不断升级优化的影响下，从长远来看，写字楼市场的基本面有望进一步巩固和完善，随着国家金融开放和科技创新的不断推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势将进一步深化

　　写字楼行业稳健复苏 明年有望回归疫情前发展趋势

　　2021年新冠疫情防控常态化，经济活动持续恢复。虽然在下行趋势和疫情影响下，去年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑，但得益于今年上半年整体形势的利好以及从业者积极的运营，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，市场趋势回归疫情前的发展曲线。

　　具体来看，2021年上半年，全国办公楼行业稳健复苏，各项数据较去年同期有大幅回升，基本恢复到疫情前状态。当然这也与去年同期整体行业受疫情突然冲击而出现基本面数据大幅下滑有关。

来源：国家统计局 房讯指数整理

　　开发投资上，凸显出行业长期发展的信心恢复。2021年1-6月，全国办公楼开发投资额为2910亿元，同比2020年增长6.7%，与2019年上半年（2815亿元）相比略有增长。

　　在竣工面积即新增供应方面，三年数据分别为1245万平方米（2021年1-6月）、1029万平方米（2021年1-6月）、1200万平方米（2021年1-6月），可以看出今年上半年的新增供应量呈现微幅增长，但是在今年经济快速增长以及写字楼需求加速释放的预期下，市场压力较往年将有所缓解。

来源：国家统计局 房讯指数整理

　　新开工面积今年上半年为2425万平方米，较2020年同期下降15%，这一数据与2019年上半年（3265万平方米）相比，更是有了大幅下降，显示出市场未来供应将趋于“退潮”，行业未来几年内将进入稳定去化期。

　　市场销售方面，今年上半年全国办公楼销售面积1418万平方米，较2020年同期增长10%，与2019年上半年（1754万平方米）仍有差距，但已经显示出疫情后良好的恢复态势。房讯指数研究院认为，在强势的市场反弹行情延续下，明年写字楼行业有望回归疫情前发展曲线。

　　写字楼租赁市场需求显著复苏 金融、科技企业势头强劲

　　从写字楼租赁市场来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，多数城市净吸纳量环比回升甚至翻番。2021年整体需求延续释放，重点城市市场数据在一季度表现亮眼，整体行业迎来了良好的开局。

　　截至2021年上半年，外部不确定性因素对写字楼市场的冲击减弱，整体需求承接2020年下半年的复苏步调，越来越多的企业正在积极释放其新租或搬迁需求。各项积极因素推动下，写字楼市场稳步回升，重点城市写字楼租赁需求进一步复苏。

　　数据显示，上半年全国主要城市写字楼市场净吸纳量约录得300万平方米，其中第一季度约120万平方米，第二季度更是环比上升40%至170万平方米。在连续多年供大于求的趋势下，上半年全国整体净吸纳量高于新增供应水平，实现市场供需的基本均衡。

来源：房讯指数研究院

　　分城市量级来看，四个一线城市的甲级写字楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下继续维持高位，共达到约170万平方米；二线城市也有不同程度的回暖，第二季度净吸纳量共录得约120万平方米，市场信心进一步提振。

　　在积极的市场情绪带动下，写字楼市场空置率上升的趋势得到缓解甚至改善，租金降幅持续收窄，部分城市租金回升。以北京为例，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量，强劲的需求导致空置率进一步降低到18.2%，市场平均租金约为341元每月每平米，环比降幅持续收窄。

来源：房讯指数研究院

　　随着经济形势的变化，写字楼市场租户端结构出现转变，金融和科技客户势头强劲，拉动了市场需求的增长。业主端则不断提升写字楼物业质量，积极采用灵活租赁、智慧物业及增值服务等策略来满足租户日益多元化的办公需求。

　　但值得注意的是，由于年内依旧处于新增供应高峰期，市场供大于求态势整体并未得到完全缓解，部分城市仍将面临去化压力，写字楼市场迎来全面的反弹尚需时间。短期来看，写字楼市场仍将保持目前的态势，在租金和出租率的低位区间运行。

　　房讯指数研究院认为，中国写字楼市场短期仍将面临供应过剩、租金下行的局面，但中国经济基本面长期向好，金融、TMT行业仍强势扩张，将持续驱动市场租赁需求，长期仍拥有增长引擎。

　　积极应对走出疫情阴霾 数字化赋能重度运营

　　早在疫情爆发之前，步入存量时代的商业地产行业已然开始探索楼宇运营等方面的变革，疫情爆发并在全球蔓延之后，在不断下行的市场压力下，商业地产行业头部企业深化了深度运营趋势，推出种种举措以应对不利形势，推动行业转型发展的进一步深化。

　　疫情之下，楼宇防疫的落实是对运营者最显而易见的考量。在疫情初期，写字楼物业采取了各项举措以求迅速摆脱疫情的影响，包括红外线测温、智慧化出入管理、免接触乘梯、楼内重点区域高频消杀等等。多项举措也一直得到了延续，所以从一定程度来说，疫情改善了很多存量办公物业的物管水平。

　　疫情还影响了需求的释放，很多企业出于考察项目不便或成本的考虑，暂缓甚至取消了新租或者搬迁的需求，这加大了写字楼运营招商的难度。在疫情初期，一些头部企业推出线上看楼和签约方式，为企业方提供便利。例如COOC中海商务推出云看楼、云讲盘的服务，华润旗下CRUnion推出了线上VR看房功能，及时满足客户看房和楼宇信息获取的需求，突破物理阻隔，以线上互动帮助租户了解楼宇，带动营销招商。

　　随着疫情逐渐平稳，多数招商活动回归线下，但楼宇招商创新形式得以延续。运营者积极搜集经济、写字楼市场、项目核心价值和产品差异化等指标，根据市场变化迅速做出最适合的租赁策略调整。包括优化租户结构，在留住优质客户的同时，积极拓展疫情下受益的行业企业。部分业主选择延长免租期或提供更具弹性的租赁条款、办公空间和服务，以及更灵活的租期、支付和续租条件等，来提高出租率。

　　值得一提的是，在疫情下多数商业地产头部企业响应了政策号召，对楼内企业进行减租，虽然在一定程度上影响了全年的租金收入，但大大提升了企业的品牌美誉，对今后企业楼宇的招商运营起到了促进作用。

　　在写字楼市场，更多高标准楼宇已安装空气净化装置或新风系统，而无人管理通行、人体热传感检测等设备令管理运营更加高效。后疫情时代，鉴于运营管理的成本不断上升，企业租户对办公模式的需求日趋多元，通过物联网、大数据、人工智能等科技手段打造的解决方案，可以节约物业管理成本、提升运营效率、打造产品服务差异化，并可通过搭建综合服务平台创造营收。

　　后疫情时代，除了重新思考租赁策略及租户定位，商业地产从业者还需要进行楼宇数字化转型。在“安全健康”成为楼宇标配的新常态下，未来越来越多的业主会借助数字科技提升物业在人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这些维度的“韧性”。

来源：大悦城控股

　　住宅信息指数研究院表示，目前许多头部企业积极拥抱数字化，包括中海商务APP、华润CRUnion智能云办公平台、大悦城COFFICE等智能服务平台。其中，欢乐城控股公司通过智能云平台构建3C运营服务体系，以科技手段赋予能力，结合大数据完善项目内用户图像，通过多种服务和社区活动提高用户粘性。

　　总的来说，随着企业对办公空间需求的多样化，业主必须更加关注空间和服务，加快数字转型，提高运营能力，从根本上改善租户和终端用户体验，办公楼行业将迎来更深的创新。