北京写字楼仍处于2021年低谷相关行业的短期压力"负担得起的销售!"降低租金!"免租期是可谈判的!"在目前的北京写字楼市场上，降价促销是企业的主流口号。根据一些行业分析师发布的数据，2020年第四季度，北京写字楼空置率持续上升，市场仍未走出谷底。

　　为什么北京写字楼空置率在上升?这发出了什么样的经济信号，是否意味着市场前景黯淡?"记者就此展开了调查。

　　北京写字楼空置率是首当其冲的高科技商业界首当其冲的。

　　你要换房租吗?今年北京所有写字楼的价格都低于往年。如果你今年换的话，你会比以前便宜得多。一位负责招商引资的工作人员在北京利泽商业区的办公楼前告诉记者。

　　据该名工作人员说，该办公楼目前的空置率约为60%至70%，几乎相当于利泽商业区办公空间的平均空置率。

　　作为一个新兴的商圈，利泽商业区的办公市场有其特殊性，但在一定程度上也反映了北京写字楼市场的困境。

　　目前，北京写字楼市场的租金和租金都处于低谷。戴德良银行(DADeliang Bank)发布的数据显示，2020年第四季度，北京写字楼空置率同比增长0.4%，至17%。根据高丽国际(Gaoli International)发布的数据，2020年北京写字楼空置率和减租率均在近10年内处于高位。

　　我们认为，将一个城市的办公空间空置率控制在10%是合理的，这不会使空置率过高，导致市场租金过低。戴德良北区研究部主任魏东说，17%的空缺率仍然比较高。

　　从次区域的角度来看，北京写字楼空置率呈现出明显的结构性特征，主要表现在传统核心商圈与新兴商圈之间的空置率差异。

　　据戴德良统计，到2020年第四季度，北京CBD、烟沙、东二环、金融街、中关村的平均空置率为10.8%，基本处于正常水平，中关村和金融街的空置率仅为3%，甚至在供不应求的范围内。

　　这五大核心商圈的经营环境已经非常成熟，对企业的高度依存度较高，是一个较为稳定的核心商圈。"魏东说，北京写字楼的高空布置率主要集中在阿AO、黎泽、通州商务区、宜庄等新兴商圈。

　　根据DTL的数据，北京新商务区写字楼的平均空置率约为30%。其中，丽泽商务区空置率在2020年第三季度达到80%，虽然第四季度有所下降，但也处于64%的高位;通州商务区空置率在第四季度达到90%;亚运会空置率也处于22.5%的高位。

　　据魏东介绍，新商务区形成比较晚，很多写字楼项目刚刚推出，消化库存还需要时间。此外，通州、雅奥等商务区对办公楼的运维质量要求较高，在选择入驻企业时相对谨慎，因此去库存速度较慢。

　　三项激励措施推高了空置率。写字楼市场反映了新的经济变化。据调查，造成北京写字楼空置率居高不下的原因是多方面的。

　　首先，受经济下行基本面影响，写字楼租赁需求有所下降。

　　“事实上，北京写字楼空置率上升早在2019年第四季度就开始了，这与经济走势密切相关”，卫东表示，经济走弱后，写字楼空置率几乎落后三到四个季度。北京写字楼市场是全国写字楼市场的缩影。

　　国家统计局数据显示，2018年第三季度中国GDP季度增速由2018年第二季度的6.9%降至6.7%。此后，GDP季度增速逐季回落，2019年第三季度一路回落至6.0%，2019年第四季度保持6.0%的增速。

　　社科院金融战略研究院住宅大数据项目组组长邹林华说：“经济不景气会影响企业的繁荣和就业，写字楼的空置率肯定会增加。”。其次是新奇的冠状病毒肺炎，扰乱了写字楼市场短期业务的节奏，挤出了一些企业和行业。2020年新的冠状病毒肺炎爆发发生在春节前后。今年一季度，大部分企业的经济活动基本停滞，职工过着与世隔绝的生活。DTL数据显示，一季度北京写字楼净吸纳量降至负3.6万平方米，也就是说，全市腾出3.6万平方米的写字楼，这在过去是前所未有的。

　　“到2020年第二、三季度，随着国内疫情防控效果明显，复工生产稳步推进，北京市写字楼净吸纳面积将分别恢复到3.5万平方米和8.5万平方米。”，人们对经济复苏的预期相对稳定。前三季度被抑制的需求已经爆发。当季，北京写字楼市场净吸纳量超过20万平方米，同比增长56%。

　　以国投在北京西站附近的财富广场项目为例，“今年六七月份，这里的空房还是比较多的。北京新乡恒通房地产经济有限公司经纪人陶亚杰告诉记者，“8月份以后，每个月都有很多新客户。

　　但从2020年全年来看，由于前三季度写字楼需求减少，当年写字楼市场整体繁荣程度不如2019年。

　　对于租赁企业来说，疫情对外商投资企业的租赁需求影响很大。

　　魏东认为，外资企业的成本控制更为严格，对成本更为敏感。同时，外资企业要考虑全球疫情的影响。即使中国的情况比较好，他们在全球的整体盈利能力也很差，他们也会严格控制中国分支机构的成本。所以他们更经常地减少面积。目前，北京写字楼新增需求的90%来自国内租户。

　　记者从多位业内人士处了解到，目前国内高新技术企业对北京写字楼租赁需求较多。此外，一些大型企业有购房自用或投资的需求。

　　DTL数据显示，北京写字楼客户主要来自高科技互联网行业、金融行业和专业服务行业。2019年，这三个行业的写字楼成交量将占到近七成。到2020年，当交易总量减少时，这一比例将上升到80%。其中，高科技互联网产业约占总交易量的三分之一。

　　“一方面说明新经济仍在蓬勃发展，另一方面也说明其他行业在疫情下正在萎缩”，在卫东看来，这些数据好坏参半。

　　此外，供应量的大幅增加也是北京写字楼空置率上升的直接推手。

　　记者根据DTL、高力国际等机构的统计数据保守估计，2019年和2020年，北京写字楼新增供应将超过150万平方米。

　　据高力国际华北区董事总经理严曲海介绍，2018年前，北京近10年平均新增写字楼供应量约50万平方米。DTZ数据显示，2018年前，北京写字楼年均新增供应量约60万平方米，也远低于近两年的年均新增供应量。

　　在需求减少、供给大幅增加的背景下，北京写字楼空置率上升在所难免。

　　北京写字楼空置率可能再次上升，但前景仍在未来。展望后期，从2021年起，DTL预计北京写字楼新增供应量将达到150万平方米。

　　卫东认为，由于大量新增供应和全球疫情尚未完全好转，2021年北京写字楼空置率或将继续上升，租金水平仍将面临下行压力。但2020年前三季度的累计需求在2020年第四季度可能无法完全消化，2021年一、二季度将有部分需求释放，可能对写字楼交易形成一定支撑。

　　从中长期来看，这种流行病可能会永久性地排挤对一些办公楼的需求。

　　邹林华说，疫情让我们发现，家庭办公也是不错的选择，这对一些办公楼的需求产生了不可逆转的影响。因为大多数行业都有一定的家庭办公条件。即使有些行业不具备整体的家庭办公条件，这些行业的一些部门也可以在家办公。

　　根据DTZ的计算，疫情发生前，大中华区内政部的比例为0.6%，美国和欧洲的比例约为5%;疫情发生后，大中华区内政部的比例上升到1.2%，美国和欧洲的比例上升到10%。未来10年，大中华区的内政部比例可能上升到2.9%，北美的比例可能上升到15.8%，欧洲的比例可能上升到17.4%。

　　魏东说：“在大中华区，特别是在中国，由于西方国家文化和企业需求的差异，很多企业仍然希望员工能够共同努力，满足团队培训、培训以及与客户面对面的沟通的需求。”建筑在一定程度上，不会有太大的影响。

　　从国内一线城市的横向比较来看，北京市场仍具有比较优势。根据DTL的计算，未来三年，北京写字楼新增供应量为310万平方米，上海为410万平方米，深圳为440万平方米。北京写字楼新增供应量将远低于上海和深圳。而在2018年之前，北京的年新增供应水平远低于上海近100万平方米的年新增供应量。月租方面，北京为337元/平方米，上海为246元/平方米，深圳为211元/平方米。

　　过去，大型房地产的投资者基本上优先投资上海，但现在来北京投资的投资者越来越多，因为与其他几个一线城市相比，北京未来的写字楼供应量较小，租金强劲，需求稳定，可以给投资者带来更稳定的投资回报。"魏东说：目前，上海写字楼空置率已达22%，深圳写字楼空置率为25%，高于北京。

　　从全球市场的角度来看，北京写字楼市场仍有增长潜力。魏东认为，北京应该以东京、纽约、伦敦和其他城市为目标。北京目前的写字楼存量仍仅为这些城市的1/3左右。尽管新的供应会议将给未来的销售和租赁带来压力，但从长远来看，库存可以慢慢消化。

　　邹林华认为，要解决北京写字楼空置率高的问题，必须进一步改善经营环境，特别是鼓励中小企业和创新型企业的发展。与中国其他一线城市相比，北京仍然具有人才和创新的优势。

　　从业主的角度来看，魏东提醒说，2021年的开发商应该及时做好预测，适度调整项目进度，避免堆积如山，以免给后期租赁带来压力。