关于预售房失败的说法众说纷纭，不少地方都加强了对预售资金的监管，释放出什么样的信号。年底前，不少地方再次收紧商品房预售资金监管。

　　12月以来，在不到两周的时间里，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7个城市相继加大了预售资金监管力度。据壳牌研究院最新统计，今年至少有29个省市出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

　　以成都市为例，根据8日出台的《成都市商品房预售资金监管办法》，开发商预售资金监管应遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监管的原则。

　　是不是意味着很多地方加强对预售资金的监管，预售制度就会被取缔?

　　在去年12月出台的新调控政策中，各地“加强预售资金监管”的有效期大多在1至5年之间。不少专家表示，短期内取消预售制度是行不通的。”预售制度可以降低房地产开发的建设成本，增加建设量。以17万亿元的房地产规模，现有房屋的销售将不会得到促进。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　加大开发商违规成本

　　在各地新的调控政策中，频频提到“预售资金监管额度与开发企业信用评级挂钩”。

　　具体来说，就是降低对信用良好、综合实力较强的房地产开发企业的资金监管比例，对信用较差、业绩异常的房地产开发企业按较高额度进行监管。

　　张大伟认为，实行差别化监管将提高开发商的准入门槛和市场集中度。同时，也可以盲目拿地，赚取“快钱”的房地产企业。

　　从近期的调控政策来看，开发商的违规成本越来越高。

　　在1月1日出台的新政策中，昆明市明确，对每年出现一次不良行为的开发商，新建和在建项目的重点调控资金比例将提高到30%。

　　对于信贷减少的房地产企业来说，后续的发展也会受到影响。

　　成都明确，对严重违反规定的，开发企业及相关责任人不得以企业或个人名义参与新的土地拍卖活动，不得申请批准新的建设项目，暂停新项目的预售许可。

　　张大伟表示，地方政府加强对预售资金监管的针对性很强。在过去的两个月里，银川、昆明和其他已经控制的地方经常被搜查“未完工的住宅楼”。

　　据中国司法文书网公开信息显示，今年广东、湖南、广西、江西、甘肃、山东、云南等地的“商品房预售合同纠纷”数量居全国前列。

　　从数量上看，近两年来，预售制度下的民事纠纷数量大幅增加。按照“诉因：商品房预售合同纠纷;文书类型：判决”的标准，2018年和2019年相关判决数分别为10119件和11460件，远高于2017年的6652件和2016年的3933件。

　　易居研究院智库中心主任严跃进在接受中国第一财经记者采访时表示，由于开发商依赖预付款，将自有资金较少用于项目建设，因此纠纷时有发生。

　　根据国家统计局数据，2019年，房地产开发企业将投入资金178609亿元。其中，内资贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，预收账款61359亿元。据测算，开发商首付和预收款项约占到位资金总量的35%，比自筹资金比例高出近3个百分点。

　　中新社半月谈近日评论称，用更大比例的自有资金进行开发，将有助于迫使开发商努力建设质量更好的商品房。为了快速筹集资金，开发商不仅会加快销售进度，而且还可能加大优惠力度，让群众得到实惠。

　　值得注意的是，不少地方出台的新调控政策也为绿色建筑开了绿灯。根据潍坊市12日出台的新政策，拥有AAA信用等级或绿色建筑三星级评价的开发企业保留监管资金比例可降低5%。

　　据壳牌研究院13日最新统计，在已出台调控新政的29个城市中，有19个城市明确了节点。但是，不同城市在实施细则上存在一定差异。

　　在中国房地产研究院执行院长陈胜看来，这与新政策出台的楼市背景分不开。

　　他表示，对于楼市下行的城市，监管的主要目的是遏制开发商因资金链紧张挪用预售资金的行为;对于楼市上行的城市，加强预售资金监管的目的是防范预售制度下的金融风险。如开发商的“卖还是卖”行为，或将提价，形成楼市泡沫。

　　从预售资金留存率来看，不同城市对预售许可证取得、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点的监管留存率不同。

　　严跃进认为，地方政府通过建立和增加预售资金提取节点，一方面可以帮助房地产企业收回资金，缓解资金压力;另一方面也可以防范开发商跑路的风险，从源头上保证没有烂尾。

　　以唐山市为例，根据2015年预售资金监管政策，共设置5个监管节点，即项目建设水平达到规划设计水平的三分之一，项目建设水平达到规划设计水平的一半，主体结构封顶、竣工验收、竣工初步登记。新政策共有8个节点，包括竣工楼层的四分之一、三分之一、一半和四分之三、封顶、六方验收、竣工验收和初次登记。

　　此外，在许多地方的新监管政策中，装饰费用将包括在"节点发布"的条目中，并强调只有在"竣工后验收环节"完成后才能全额提取售前资金总额。

　　成都市清楚"，"关于内外装修工程的竣工，资金余额不得少于监督定额的15%"，"商品房建设项目的竣工符合平行竣工验收和集中交付商品房的条件的，可以申请提取剩余资金。

　　近年来，精装版房屋权利保护事件频繁发生。广东住房政策研究中心首席研究员李羽佳表示，将部分预售资金留待验收完成后发放，将减少因缺乏监管而引发的民事纠纷。

　　李羽佳还认为，今年初，为了缓解房地产企业资金周转困难的问题，许多地方放松了对预售资金的监管，并在预售资金退出的节点上向前推进。下半年，在逐步恢复正常治理后，各地纷纷收紧监管政策是必要的，也是必然的。此外，到年底，商业银行发放的发展贷款数额将下降，部分住宅企业的信贷也将趋于成熟，住房企业的资本链可能会更加紧张，更重要的是防止"不良尾楼"问题。

　　这不是预售或将被禁止的迹象。从短期来看，由于推出现有房屋销售而导致房价上涨的风险并不比购房者的风险更大。"李羽佳说。