过去两年，CBRE世邦魏理仕香港顾问和交易服务团队成功帮助众多中国客户把握办公市场进入下行周期的机遇，包括自2018年第四季以来促进中环区和中国机构在香港扩建办公室的最大宗租赁交易。

　　团队透过综合多方面的数据，包括各区的租金和供应情况、分析各区的地理优势、写字楼项目的形象、未来发展动向，以及将办公室原址保留及扩充或分拆到他区甲级写字楼的利与弊等，帮助客户前瞻性地规划其在港办公室的长远战略性扩张计划。不少中资客户选择在香港金融核心枢纽扩充业务，充分表现出企业的长远目光，印证了中环在香港写字楼市场的重要地位，亦标志着企业锐意在香港长线发展的信心。

　　CBRE香港顾问及交易服务 | 办公楼部董事戴若慧早前接受香港TVB明珠台访问，分享对香港写字楼市场的最新趋势和看法。

　　以下是访问节录：

　　1、关注下写字楼的整体表现。根据CBRE统计，去年第四季，本港写字楼净吸纳量仍为负16.2万平方尺，是连续第9个季度出现负吸纳量，也是延续最长的下行周期。除了疫情带来的负面影响，还有哪些因素拖累市场表现？

　　戴若慧表示：其实我们在2019年下半年开始就已经看到写字楼市场租金有下降的趋势了。当然主要影响市场的还是因为疫情，由于疫情的关系，政府加强了出入境的限制，然后也影响了两岸的经济活动，从而影响到很多公司的盈利，再加上很多公司在疫情之下也非常鼓励他们的员工在家里工作，所以整体来看，公司在写字楼方面并没有很旺盛的需求。

　　2、回顾2021年全年，写字楼租赁成交较2020年有明显改善，按年升83%至410万平方尺，不过只是恢复至2019年，疫情爆发前七成多水平。去年整体空置率仍上升1.3个百分点。各区表现如何？原因是什么？

　　戴若慧表示：普遍来说，各区的空置率都有稍稍上升的现象，就整体表现来看，我觉得中环区和九龙东区的表现较好，很明显看到了改善。

　　在中环区我们看到有很多金融企业驱动这些需求，因此也看到不少成交。此外，在九龙东也看到有保险公司做了一些市场整合，所以九龙东的租赁比较旺盛——这两个区域表现良好。但是在港岛东空置率有明显的上升，那是因为有一些企业离开搬去了九龙东区，所以空置率上升也在情理之中。

　　3、哪些行业受影响最大？传统的银行、保险公司等行业，承租表现如何？

　　戴若慧表示：基本上各行各业在疫情下也都受到了影响，说到影响较大的一些行业，首先是银行业，银行业对疫情的反应比较快，因为香港银行都是非常鼓励员工分批或者是全部在家办公，所以写字楼的需求并不太多，大多是缩减自己写字楼的面积。

　　另外一方面就是保险公司，其实这几年我看到一个很明显的趋势，就是大家都在寻找一些节省成本的方案。去年九龙东出现了大面积的楼盘，而且租金达到了非常低的位置，因此也吸引了许多保险公司都纷纷做了一些市场整合，把办公室搬到九龙东区，然而整体来说许多公司并没有增加写字楼的面积。

　　4、对于本港正爆发新一轮疫情，政府早前宣布收紧防疫措施之外，也鼓励企业安排员工在家办公，你觉得这波疫情对写字楼租赁市场影响有多大？

　　戴若慧表示：这取决于最近这一波的疫情控制做得怎么样。疫情发展如果说在短期之内得到控制，那我相信对于今年的写字楼市场并没有太大的影响。但是如果这个疫情持续很久，那我觉得这个影响可以是非常深远的，当然在这方面非常难说。

　　5、不过也有不少买家趁低吸纳，中联办以近3,000万元买入上环高层写字楼，尺价接近四年低位。写字楼租赁市场淡静，是否能刺激买卖成交？

　　戴若慧表示：市场上一直都有自用的买家出现，尤其是现在写字楼的价格已经下跌较多，和最高峰的时候比，现在写字楼的价格已经下跌超过35%。所以有一些买家，例如说中联办，他们觉得这个物业价格具有很强的吸引力，买回来自己用，这也是非常合理的。但另外一方面，投资者买写字楼来投资的活动还是偏少的。

　　6、除此之外，去年11月，中环也有商业地，以创历史高价批出，将提供约66万平方尺办公楼面，是否反映市场普遍对本港甲级写字楼仍持乐观态度？

　　戴若慧表示：这幅商业用地的确是以一个较高的价钱卖出，大约是520亿港币。这块地未来会为中环带来60多万尺写字楼面积，还有大约8万多尺的零售面积，所以这个成交其实带来了一个很好的信息，就是大家对未来的楼市还是很有信心的。另外还有一点就是体现了中环的地位是很难被取代的，而且发展商投地的时候一般都是看比较长远，看到未来几十年的市场情况。所以我觉得这对市场是一个比较正面的信号。

　　来源：CBRE世邦魏理仕