由于工业地产的卖方一般是正在经营的企业，而一个经营企业的民事经济纠纷要远远多于个人，因此很多朋友都在购置二手工业厂房或商业地产的交易中遇到交易标的被查封、冻结的情况。发生这种情况时，首先要检查检查、冻结的原因是什么，有的可以排除和继续交易，有的只能中止交易。接下来，我们将详细分析如何处理不同的情况:

　　一、卖方地产因刑事原因遭查封、冻结：

　　一般情况下，如果卖方地产因刑事而查封、冻结的，这种涉刑事类他项权限制除非查封部门结案后自行解除，其他基本上没有排除的可能性。遇到这种限制，笔者建议卖方尽力终止买卖合同并退回已付房款吧。

　　二、卖方地产因民事原因遭查封、冻结：

　　（一） 仅被抵押权人申请查封：

　　1、 抵押权人的债权数额小于买卖双方成交价时：这种情况下，可以去查封法院协商执行和解，以期让抵押权人解封并实现过户，具体操作方法：一般是由买方转入抵押权银行的保证金账户，然后解封并带押过户，过户后再解押；

　　2、 抵押权人的债权数额大于买卖双方成交价时：这种情况下，如果对抵押债权超出成交价的数额，卖方有能力并愿意承担的话，同样可以去查封法院协商执行和解并解封过户，否则，双方只能终止合同；

　　（二） 存在轮候查封（2家以上）并有抵押权登记：

　　这种情况下，就看所有查封债权数额加上抵押债权数额的总和，与成交额相比，是否有执行和解的空间。当远高于成交额且卖方无法承担高出数额时，只能终止合同；

　　（三） 卖方企业被宣告破产而无权交易：

　　出现这种情况下，会转由破产管理人组织进行破产重组或清算程序，双方的交易无法继续履行。如果买方已经支付卖方首付款，也只能通过申报普通债权追偿了（此时买方的受偿率一般比较低，大概率会亏损）。

　　以上几种查封、冻结情况对买方影响是很大的。因此，买方在交易付款前，买方除详尽查勘待交易地产的现状外，更应充分调查卖方企业的经营情况、抵押贷款情况、涉诉情况等，以防交易中出现损失。