三条红线效应"显示：融资增长率明显下降，股权融资大幅增加被认为改变了房地产业游戏规则"三条红线"，新规则的影响初步出现，最直接的结果是住房企业融资规模显著下降，尤其是信贷债券融资增长率和银行贷款增长率下降。

　　在减债压力下，长期停滞不前的股权融资已成为企业缓解债务压力的途径之一，伴随着房地产上市热潮的增长趋势。但对于住宅企业来说，最根本的解决办法是增加经营利润，以有效实现减债的目的。

　　融资增长率大大降低了11月份融资成本的加速增长

　　根据多家机构的数据，住房企业债券融资的增长率已大幅下降。

　　据壳牌研究所统计，2020年1月至11月，住房企业国内外债券融资总额约为1.1291万亿元，比去年同期略有增长0.8%，仍处于低位，累计增幅比2019年同期减少17.4个百分点。2020年前，融资规模占2019年全年的95.6%，预计2020年全年住房企业债券融资规模将继续增长，但增速明显放缓。

　　图：2020年1月至11月住房企业债券融资规模

　　根据科里研究中心的数据，2020年1月至11月，住房企业发行债券7361.33亿元，比去年同期下降1.3%，其中国内债券发行380.583亿元，比去年同期增长39.8%;境外债券发行3555.5亿元，比去年同期下降24.9%。

　　不仅融资余额下降，融资成本和融资期限两个指标也发生了变化。根据壳牌研究所(Shell Research Institute)的数据，11月份国内债券融资的平均息票为4.89%，比前一个月上升0.13个百分点。自8月出台新的融资规则以来，国内融资成本一直在上升，11月加速。11月份外国债券融资的平均息票为8.04%，较前一个月大幅上升，并恢复到"8%"的水平。

　　根据Crewe研究中心的数据，11月份住房企业的每月融资成本上升了6.65%，比前一个月上升了0.87个百分点，比去年同期上升了0.05个百分点。"其中，国内融资成本为4.68%，同比下降0.12个百分点，主要原因是融资成本较低的大型住房企业发行规模大。海外融资成本为8.32%，同比增长1.65%，海外融资成本仅低于1月份，主要是因为有更多融资成本较高的中小型住宅企业在海外积极发行债券。

　　图：2018-2020年11月住房公司发行债券的月成本

　　资料来源：企业公告，审评委核对

　　就融资期限而言，11月份国内和国外融资债券的发行期限有所缩短，其中国内债券融资平均期限为3.6年，比上月减少了约0.1年。外国的不确定性导致短期债券比例上升，平均发行期限为3.1年，比前一个月减少了0.5年。

　　事实上，自8月出台新的融资规定以来，住房公司连续三个月发行的债券比到期债券少。去年11月，国内外债券融资总额约为835亿元，同比增长20.7%，同比下降21.4%。壳牌研究所(Shell Institute)的分析认为，与去年11月最令人兴奋的部分相比，今年的债券发行规模低于预期，而12月份作为传统的"融资月份"，更难以逆转。

　　除了债券，银行信贷流向房地产的增长率也有所下降。

　　根据公开数据，2020年第三季度，国内主要金融机构新增房地产贷款4.42万亿元，比去年同期下降15.16%。到2020年9月底，国内主要金融机构的房地产贷款余额为48.83万亿元，比去年同期增长12.80%，低于第二季度末和第一季度末。

　　据联合信贷介绍，考虑到中央银行此前曾表示，"要继续严格控制房地产在新增信贷资源中的比重，对信贷资源实行增量优化和存量调整"，预计各大金融机构在"住房、住房"政策的基调下，仍将降低房地产贷款的增长率，控制贷款行业集中，严格防止信贷资源过度流向房地产行业。

　　加速房地产股票上市中的持续股权融资

　　面对紧张的融资环境，房地产企业开始加大股权融资规模，通过股权融资来提高负债水平。

　　新的融资规则出台后，房地产类股在香港上市的热潮仍在继续，住房企业的股权融资规模也大幅扩大。根据通泽研究所监测的住房企业融资报告，去年11月，40家典型上市住房公司的股权融资总额为256.36亿元，占23.50%，比上月增长331.2%。

　　根据中信建设物业库存，今年11月，义州企业控股完成了1.183亿股的配售，净增8.281亿港元;三盛控股以每股7.02港元的价格募集资金，增发4948万股，筹资3473496万港元。荣创服务控股、翔盛控股和上昆房地产分别以6.6亿、6.6亿和5亿股实现了IPO融资。融资金额分别为80.0433.54元和11.4亿元，港股融资总额为140.96亿元。

　　当下，这一趋势还在持续，12月9日，佳源服务和华润万象生活同一天上市，佳源服务此次全球发行发行1.5亿股，发行价为每股3.86港元，募集资金总额约为5.79亿港元。华润万象生活此次全球发行发行5.5亿股，发行价为每股22.3港元，募集资金总额约为122.65亿港元。此前，融信集团旗下的融信服务和建业旗下的代建企业中原建业已在11月递交了上市申请。贝壳研究院预计，全年新增主板上市企业数量将超越2019年。

　　资料来源：Ryan Capital

　　值得关注的是，不仅是上市公司数量，物业企业的上市速度也在加快。据瑞恩资本观察，2020年上市的16家，除了1家(烨星集团)是二次递交招股书外，其他的15家都是一次递表便成功，今年下半年开始，从递表到上市，恒大物业、华润万象生活、远洋服务、融创服务，分别为64天、100天、101天、105天。

　　对于股权融资规模扩大的现象，知名房地产开发商吴建斌告诉和讯房地产，股权融资是房地产企业减少负债的途径之一，如固定增资、扩大股本、提高分母、降低负债率等。然而，他提到，香港上市的住房公司有机会进行资本融资，而内地上市的住房公司没有这种有效的方式。

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，目前住房公司股权融资困难，预计将更多地依赖债务融资。他说，资本市场对房地产行业的热情不高，一方面由于一系列效应带来的"三条红线"，住房公司面临突出的财务问题，另一方面，整个行业的表现正在下降，估值较低，这在很大程度上使上市房地产公司的股价平均表现良好。

　　然而，在中南建设(000961，股票吧)董梦亮街，"三条红线"更多的是针对利息负债，属于债务投资，真正的股权投资承担市场风险，国家仍然支持，住房和住房的最终立足点仍然是"稳定、健康、发展"。"三条红线"可以使经营管理能力强的企业继续提供良好的回报资产，赢得更多的实际股权投资。

　　住房企业加强回扣销售增长率，稳步提高增长速度。

　　以发债和贷款为基础的融资渠道被迫收紧，住房企业需要扩大内在现金流的比重，进而降低对外部融资的依赖，这使得住房企业更多地依赖销售回报。

　　事实上，房地产行业的销售增长一直在增加。据统计局统计，1-10月，全国商品房销售面积133294万平方米，与去年同期持平;商品房销售金额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售增长8.2%，办公楼销售下降12.8%，商品房销售下降15.8%。

　　数据来源：国家统计局

　　主流房地产企业销售增速远高于行业整体水平。据凯瑞研究中心数据显示，11月份房地产百强企业实现销售收入12025.8亿元，同比增长21.4%，环比微涨5.1%。益汉数据还显示，11月，房地产百强企业(可比口径公司)月度销售金额环比增长0.6%，同比增长22.7%，同比增速较10月提高4.8个百分点。

　　总体来看，今年房地产业实现了平稳增长。凯瑞研究中心数据显示，2020年1-11月，房地产百强企业累计全口径销售金额同比增长10.3%，比上月提高1.3个百分点。此外，根据中央指数研究院的数据，2020年1-11月，房地产百强企业平均销售额为1128.2亿元，平均销售增长率为12.0%。

　　然而，房地产业的增长速度已经放缓。日前，世茂集团宣布，2021年的销售额将比2020年增长10%以上，这几乎是公司近年来增长速度的一半。开元证券认为，随着融资新规的实施，开发商新增计息负债规模将有一个上限，即在周转率不变的情况下，销售规模的增长将有一个上限。

　　根据中国房地产行业2024%的新利率计算，受2021.5%的新利率影响，中国房地产行业的增长率为2021.5%。这一生息负债增长率可以支撑整个行业销售金额2.6%-7.2%的增长。但从结构上看，行业未来格局已基本确定，弯道超车时代已经结束。

　　房地产业依靠杠杆实现规模增长的时代已经过去。依靠自身的能力，在未来的行业内将进入增长期。随着房地产业整体增速放缓的趋势，行业竞争无疑将进一步加速。

　　但这也许是件好事。在土地和金融红利时代，行业容错率相对较高，房价上涨掩盖了投资决策、产品质量和运营效率等方面的问题。然而，在管理层分红时代，对企业提出了更高的要求，企业之间的能力差异也将明显。在优胜劣汰的竞争法则下，房地产行业会有更多的好房子，甚至会有一些真正优秀的企业。