带着领头头盔去看"老困难"项目背后的房地产渠道，会考虑给客户带来渠道，这些渠道一般具有地理位置偏远、配套设施差、交通不便等特点，但目前这种逻辑正在被打破。

　　带头人看房子，隐私更重要，是开发商和渠道之间的博弈，特别是在年底，各大住宅企业纷纷冲刺年终业绩，"高频道收费"已成为整个行业的无奈选择。

　　记者注意到，最近北京房地产市场的"渠道战"愈演愈烈，甚至一些高质量、位置好、口碑好、价格高的项目也主动利用渠道加快了营销步伐。一些项目的承保阈值已降至1000万水平，并再次执行了两位数的通道返回点。在此之前，"量价"带来了营销速度的变化，但大量的新房进入市场也稀释了市场份额，虽然有降价为前提，但短期业绩冲刺，仍需要渠道的帮助。

　　选择渠道，也选择年底业绩继续攀升。从近期上市房地产公司的销售数据来看，大多数顶级房地产公司都处于无法实现年度业绩目标的危险境地。

　　豪宅也使用渠道。

　　随着这一流行病的消失，黄金、9和白银10已为房地产市场带来复苏，但上半年销售停滞的影响仍在上半年。在业绩压力下，更多开发商选择利用渠道加快营销步伐。

　　记者指出，近几个月来，北京房地产市场新增住房项目的使用渠道有所扩大，既有条件良好的优质住宅项目，也有豪华住宅项目。按照传统的逻辑，"老难"项目将考虑吸引顾客的渠道，这些项目普遍具有地理位置偏远、配套设施差、交通不便等特点，但目前这种逻辑正在被打破。

　　今年的北京房地产市场强调"快"字，项目迅速推出，项目营销也需要迅速跟进，渠道在这方面起着重要作用。据了解，拥有豪宅血脉的小庙三兄弟已经公开了案件的名称，户型世茂和金茂也使用了相同的渠道;大修的第一批创世-苍门新城西红音-位于海淀荣创象山第一医院也加入了通道，甚至房地产"优秀学生"中国船运也已开始使用这一渠道。"。

　　竞争是相互的，一些不打算使用渠道的项目也开始计划与频道接触。"业内人士向记者透露。

　　华硕(Asustek)首席分析师郭毅表示，房地产公司的渠道选择取决于它们对未来业绩目标的预期，以及它们能够支付多少营销成本。今年与往年不同，一方面疫情影响了上半年房地产市场的销售进度，可以说今年的房屋只卖了半年;另一方面，融资的"三条红线"的出台给所有住房企业带来了前所未有的压力。外部"输血"收紧，应多注意自身的"造血"能力。

　　目前，项目营销对渠道的依赖程度越来越高。虽然一些住宅企业正在积极建立独立的营销平台，但短期内效果甚微，远远不能满足他们的迫切需求。"诸葛搜索数据研究中心分析师陈晓表示，渠道客户可以直接、快速地增加访问次数，以实现快速转移和快速回收资金的目的。与目前独立的住房企业营销相比，它可以更准确地把握客户，实现客流的准确导入。

　　一些运河收费已经达到12%。

　　近几年来，越来越多的开发商使用渠道营销，因此市场上也有关于"渠道是否绑架了开发商，还是开发商无法与渠道分离"的讨论。

　　壳牌搜索创始人、董事长左晖曾经对渠道有这样的定义。当市场好的时候，开发商就不那么依赖渠道;当市场不好的时候，开发商就会高度依赖渠道。其实，渠道也是开发商的‘夜锅’，市场不容易使用，市场已经准备好放回去了。

　　据证实，左晖的"夜壶理论"，即壳搜房在其上市招股说明书中披露，新房业务呈现出快速增长的态势，在总收入中占据了主导地位。2019年，出现了爆炸式增长，同比增长171.35%。

　　随着调控政策的不断加强，房地产市场的亮点已经永远消失，渠道的使用似乎已经成为一种规范，特别是对于一些"老而难"的项目。

　　如果我们承销2000万英镑，我们可以给它12%。南五环"一个"老困难"项目的市场总监最近向"北京商报"透露，目前仍比集团承担的任务少50亿美元。除了北京的国外市场，北京方面还提到了这个项目，所以政策很好，希望能刺激市场尽快销售。

　　一些总营销渠道说：12分，对于一些刚性需求的老困难项目，是不高的。其中一些公司的直接承销门槛为1000万英镑。"根据北六环附近一个项目的营销情况，对于一些在年底表现出色或希望在年初开局的公司来说，12分并不罕见。当我在前几年伤心的时候，有些人给了我15分。但今年更特别的是，承销门槛正在下降。"最初我们说的是承销，一个项目作为一个整体必须得到底线的支持，现在谁能帮我卖掉它，提升整个渠道的实力。

　　中原房地产的首席分析师张大维直截了当地说："当大多数开发商的利润率已经很低时，为了把房子卖给渠道，这一点就很高了。"在这种情况下，许多聪明的买家直接找到购买房屋的渠道，并与渠道谈论让步。"在他看来，渠道对于开发商来说确实是一件冬季湿棉质夹克，穿起来真的很冷，但却更冷了。

　　绩效压力下的选择

　　选择频道，也选择年底表现继续攀升更高。

　　年底前，对房屋公司的最终考验即将到来，但从今年前10个月的销售业绩来看，一些住房公司将难以实现其年度业绩目标。

　　根据壳牌研究所发布的报告，根据32家住房公司10月份公布的业绩统计，年平均完成率为82%，但住房企业之间的差异是显著的。恒大和金茂等五家住房公司的目标成功率超过90%，17家住房公司的目标成功率低于80%，两家住房公司的目标成功率低于70%。

　　总的来说，前10个月的销售额低于80%，处于危险线之内。记者发现，今年在北京投资了数百亿土地的绿城，今年前10个月的销售额为1961亿元，实现了78.44%的年度目标;前10个月，海洋集团的销售额为92.4亿元，年目标为70.88%;在中国奥林匹克公园的头10个月，销售额为985亿元，年销售目标为74.51%。

　　值得一提的是，富利地产前10个月的销售额为1026.8亿元，虽然超过1000亿元，但远未达到全年目标，只有67.55%，很可能达不到年度业绩指标。

　　业内人士指出，如果房地产公司目前的表现处于危险线，那么年底很有可能无法完成冲刺的任务，除了少数落后的住房公司也可以打一架。目前，房地产市场"量价"已成为主流，大量住宅企业纷纷涌入，削弱了折扣促销的影响。再加上年底不是传统的房地产市场销售季节，下一个整体转型将更加困难。虽然有帮助的渠道，但要取得突破，仍需由买家来解决。

　　事实上，"银10"时期的住房企业表现出了更明显的促销"诚意"，但部分住宅企业仍未能达到预期的销售效果，根据壳牌研究所的数据监测，10月份20家住宅企业中排名前50位的住房企业"量价"比9月份增加了9家，同时14家住宅企业的销售均价下降但未能达到预期的销售效果，显示出"数量和价格下降"的结果。